2023年上半年,国内REITs迎来系列“政策暖风”,正站在新的发展起点,同时亦亟需在成熟的REITs市场中探寻和挖掘体系化的资管路径参考。
2023年8月15日,越秀房地产投资信托基金(00405.HK,以下简称“越秀房托”)发布2023年中期业绩。今年上半年,越秀房托整体经营保持稳定:经营收入10.61亿元,同比上涨12.4%;物业收入净额7.63亿元,较2022年中期上升11%;中期分派每个基金单位约0.0541元,按年计算的分派收益率为7.07%。
面对上半年波浪式发展、整体运行回升向好的宏观经济,越秀房托适时走出了一条“坚与守”之路,以稳健的经营策略和长期主义的价值观,努力为基金持有人交出满意答卷。
(相关资料图)
酒店公寓经营表现强势回升,继续保持市场标杆地位,广州四季酒店和广州国际金融中心雅诗阁服务公寓平均房价依次为2202元/间/晚和1101元/间/晚,分别同比上涨41.3%和10.7%,均已超2019年同期水平;专业市场创新运营模式,经营收入上涨超70%;零售商场持续升级品牌级次,客流销售双增长,VT101维多利广场上半年客流量同比上涨38%,销售额同比增加22%;写字楼优化提升租户结构,强化长期经营效益以提升资产价值,广州国际金融中心和越秀金融大厦重点租户续租率分别达100%和94%,续租租金分别提升2.7%和6%。
作为香港及新加坡上市房产基金中持有中国资产组合规模最大的REIT,越秀房托始终坚持以 “三位一体”管理协同,通过对资产的价值管理、生态圈管理、精益管理和主动管理,实现资产价值最大化;以“坚守术”发挥长期主义本色,稳守资产经营韧性、挖掘经营新增量空间和商业新生态,发挥主动管理红利优势。
“稳守”经营基本盘:整体经营稳定增长,收入总额达10.61亿元
2023年上半年越秀房托应对外部环境的系列挑战,坚持创新求变,努力实现商业长期价值。
今年上半年,越秀房托经营收入10.61亿元、物业收入净额7.63亿元,双双上涨超10%;整体期末出租率84%、整体期末租金单价188.8元/㎡/月;各业态收入占比结构优化,酒店公寓经营收入2.56亿元,占比24%;专业市场经营收入1.08亿元,占比10%;零售商场经营收入上涨10.2%至0.85亿元;写字楼依然保持压舱石地位,业态整体经营收入为6.12亿元,占比58%;整体经营以“抗周期+稳经营”的表现,彰显了资产基本盘的经营韧性。
良好的经营运营叠加主动管理融资成本,为市场传递了积极的资管信号,形成与资产价值的“正向”循环效应。截至2023年6月30日期末,资产总值为454.43亿元,同比2022年期末上升3.6%。
“稳守”融资及ESG活力:主动管理融资成本,ESG发展提质增效
在REITs普遍面对美元加息导致的融资成本增高背景下,期内越秀房托通过把握境内外融资成本利差窗口,积极调整融资结构,以人民币贷款置换存量境外外币融资,从而平抑整体融资成本。
得益于优质的投资物业资产,越秀房托融资渠道畅通,今年3月完成首期人民币15亿元上海自贸区债发行,票面利率4.15%,提前置换了部分今年到期融资;于6月完成人民币40亿元跨境直贷(固定利率3.2%)首期人民币15亿元提款,确保流动性风险得到有效管控。
2023年6月末,越秀房托融资平均成本率为4.90%,比去年末4.83%上升7个基点,远低于HIBOR加息水平。未来,越秀房托将结合金融市场的变化,做出合理的资本结构优化,务求为投资人提供持续稳定的投资回报。
在ESG发展成效和绿色租赁方面,越秀房托同样表现出色。截至今年上半年期末,越秀房托在楼宇内已与约30%的租户签订绿色租约,并倡导绿色采购,持续践行可持续发展理念,而这种持续性创造绿色价值的模式也备受市场认可。待40亿元跨境直贷完成后,越秀房托绿色融资占比将由38%上升至51%,为公司穿越行业市场周期提供更大的助推力。
“挖掘”增量空间:升级品牌能级与租户结构,创新经营模式
经过三年疫情历练,不但各大企业检视了自身的经营能力、短板和韧性;同时,各大行业玩家的商业模式也进行了一番“体检测试”。如今正是企业大浪淘沙、进一步升级商业模式和优选合作伙伴的新机会点。
面对经济波动,越秀房托以长期主义思维而着眼于非短期收益,聚焦资产的长远目标,对写字楼业态租户结构进行迭代升级,以稳定性高的金融业、TMT产业和专业服务业为主力客群,结合城市经济发展趋势和各项目区位优势,持续优化客群结构、积极拓展渠道促进招商去化。
以位于一线城市核心CBD区位的两大标杆项目为代表,广州国际金融中心写字楼内挖需求、外引名企,引进高端专业服务业及金融业名企,主动挽留优质租户续租,平均续租期4年,续租租金提升2.7%;越秀金融大厦稳固高质租户,重点租户续租率94%,续租租金提升6%,成功引进多间百强央企和行业领军企业,进一步稳固高质租户基本盘。
今年广州的国际性、专业性、高质量展会和高端会议的“溢出效应”明显,带动“会奖旅游”热度明显提升;同时,国内旅游的迅猛恢复和节日经济的火热,亦进一步拉动酒店公寓业态经营回弹。
在此利好下,酒店公寓项目紧抓发展契机,增强高端优质服务体系,经营表现强势回升。广州四季酒店1-6月RevPar恢复到疫情前的103%;并连续九年获得「福布斯旅游指南五星级酒店」称号;广州国际金融中心雅诗阁服务公寓上半年平均入住率90.3%,同比增加6.1%,高于竞争群公寓10.3个百分点;平均房价高于竞争群公寓55.3%;经营收入连续八年稳居雅诗阁中国区第一名。
专业市场始终发挥行业龙头角色,广州白马服装市场通过打造中国原创设计品牌基地,力推中国时尚产业链的创新和变革,引入9家本土新锐服装设计师品牌进驻,不但丰富了项目内的原创品牌体系,还借此创新经营模式,并进一步助推项目出租率至90.5%,远高于流花服裝商圈65%出租率。
零售商场项目结合消费潮流及目标客群特征,制定资产计划,上半年持续升级进驻品牌级次,为后续实现资产升级奠定基础,并进一步带动客流与租金爬升。广州IFC国金天地引入常来餐饮集团首家东南亚菜「泰神」、优质连锁烤肉品牌「橘焱胡同」等人气品牌,进一步丰富餐饮矩阵和提升客单价;VT101维多利广场提前锁定主力店「优衣库」续租。
“挖掘”商业新生态:搭建产业生态圈,场景化营销强化租户粘性及经营导流
立足客户需求,越秀房托采用发展新思维,借助以‘产品+服务+社群+资源’为核心维度的办公生态平台,整合租户权益资源,落地“悦动能量季”、“六点半剧场”、“有趣人类趴”、“悦享礼遇季”四大主题系列活动,推动写字楼生态圈建设,增强在租客户粘性及忠诚度。
酒店公寓积极创造新的体验场景,广州四季酒店推出“四季童趣假日”,入驻即可享受四季放映室、四季电玩室、厨师烹饪课等多重体验;广州国际金融中心雅诗阁服务公寓也限时推出“寓你童行”暑期促销,并配备设施齐全的厨房、高品质家庭影院等系统,积极抓住旅游热潮带来的业绩增量。
专业市场在产业运营和产业服务上双向发力,高效链接资源,强化产业链关键要素的整合,打造服装生态圈;强化平台效应,搭建营销流量池,创造市场新机会,助力业绩提升。如今年3月底,其中广州白马服装市场率7家优质原创品牌参展中国国际服装服饰博览会(CHIC),实现3天总参观量8.5万+、总订单量500+、总销售额300万+的优异成绩。
零售商场迎合“运动经济”、“夜经济”、“主理人经济”“宠物经济”等新兴消费方式,积极参与 “悦潮节” 原创IP节营销,挖掘更多消费新场景;如广州IFC国金天地“银河中古市集”一站解锁上万款中古包包;3米高的粉色仙人掌亮相VT101维多利广场和星际熊搭档带来甜度爆表的“抱抱奇愈企划”;《大唐唯秘》在武汉星汇维港购物中心浪漫开演。
越秀房托发挥优质资产价值优势,持续挖掘办公生态平台价值、市场消费趋势及消费喜好变化,实现精准运营,不断构筑出满足客户多元需求的多重生活空间,进一步实现资产内容力、产品力及影响力的长效强化。
结语:
展望未来,越秀房托董事长及行政总裁林德良表示:“面对后疫情经济缓慢复苏,各行业恢复程度不一的挑战,管理人将持续提升资产运营能力,优化经营模式,提升产品竞争力,大力稳商招商,多渠道开拓客户资源,进一步稳固高质租户基础。”
越秀房托以“坚守术”持续提升优质资产风险抵抗力,通过稳健基础面造就长期价值,实现资产的可持续保值和增值,致力为中国REITs发展提供更多参考样本。
本文源自观点网
关键词: